Locação comercial: cláusula de renúncia pode afastar indenização por benfeitorias e construções

O empresário aluga um imóvel vazio. Constrói. Adapta. Investe. Faz ali funcionar o seu negócio durante anos.

Termina a locação comercial e surge a pergunta: o locatário tem direito à indenização pelas benfeitorias e construções feitas no imóvel?

A resposta pode já estar no contrato assinado no primeiro dia.

O STJ examinou uma locação empresarial em que o locatário sabia que receberia um terreno vazio e que precisaria construir para desenvolver sua atividade. O contrato de locação comercial, porém, continha cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias.

O Tribunal entendeu, naquele contexto, que a cláusula também abrangia as construções e acessões realizadas no imóvel.

Não é apenas questão de trocar o nome das coisas. Benfeitoria e acessão são institutos juridicamente distintos. Mas um contrato empresarial não vive apenas do dicionário jurídico. Vive também do contexto da negociação, da finalidade econômica do negócio e dos usos do mercado imobiliário.

O locatário sabia que teria de investir. Sabia que havia cláusula de renúncia. Contratou nessas condições.

Pretender modificar a distribuição econômica dos riscos somente no encerramento da locação seria transformar a interpretação contratual em instrumento de reconstrução do negócio.

Para empresários que ocupam imóveis comerciais alugados, a consequência prática é clara: antes de gastar com reforma, construção, instalação industrial ou adaptação do imóvel, é preciso definir contratualmente quem ficará com essas obras e se haverá ou não indenização por benfeitorias ao final da locação.

Também merece atenção a chamada cláusula de renúncia às benfeitorias. Se ela existe, deve ser examinada antes do investimento, e não quando chega a ação de despejo ou a devolução do imóvel. O momento de discutir a indenização é antes da construção.